Bizden Makaleler

A) KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME:

Başkasına ait arsa üzerine kat karşılığı inşaat yapmak suretiyle, 5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 7/16 maddesinde ve 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (k) bendinde belirtilen şartlardan "sadece ortaklarla iş görülmesi" şartını ihlal etmiş olmanız nedeniyle, kooperatifinizin, bu faaliyete başladığı tarihten itibaren kurumlar vergisi mükellefiyetinin tesis edilmesi gerekmektedir.

B) KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME:

Üyeler dışındaki kişilere yapacağınız (arsa sahibi ve taşeron firmaya) konut dahil taşınmaz satışları KDV ye tabi olup, net alanı 150 m² ye kadar olan konut teslimlerinde % 1 oranında, diğer taşınmaz teslimleri ile 150 m² nin üzerindeki konut teslimleri ise % 18 oranında KDV uygulanacaktır.

Kdv Yönünden -KDV'ye tabi işlemleriniz nedeniyle, kooperatifiniz adına KDV mükellefiyeti tesis ettirilmesi, gerçekleştirilen işlemlerin ilgili dönem beyannamelerinde beyan edilmesi ve KDV Kanununun 40/3 maddesi gereğince vergiye tabi işlemlerin bulunmadığı dönemlerde de boş da olsa KDV beyannamesi verilmesi gerekmektedir.

C- VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME:

1- Mezkûr Kanunun 267 nci maddesinde ise; "Emsal bedeli"

Gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.

Emsal bedeli sıra ile aşağıdaki esaslara göre tayin olunur:

Birinci sıra: (Ortalama fiyat esası) aynı cins ve nevideki mallardan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satışların miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortalama satış fiyatı" ile hesaplanır. Bu esasın uygulanması için, aylık satış miktarının, emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına nazaran %25 ten az olmaması şarttır.

2- Vergi Usul Kanunu Yönünden Değerlendirme (Maliyet Bedeli Esasi)

Emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, bu takdirde mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli eder.

3-Üçüncü sıra: (Takdir esası)

Yukarıda yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir. Takdirler, maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılmak ve kullanılmış eşya için ayrıca yıpranma dereceleri nazara alınmak suretiyle yapılır. Takdir edilen bedellere mükelleflerin vergi mahkemesinde dava açma hakkı mahfuzdur. Ancak, dava açılması verginin tahakkuk ve tahsilini durdurmaz.

Emsal bedelinin mükellef tarafından bizzat hesaplandığı hallerde, bu hesaplara ait kayıt ve cetveller ispat edici kağıtlar olarak muhafaza edilir.

Yukarıdaki esaslarla mukayyet olmaksızın kaza mercilerinin re'sen biçtikleri değerler ile zirai kazanç ölçülerini tespit eden kararnamelerde yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer.

Ücretle yapılan imalatta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru olarak tayin edilememesi hallerinde tespit edilecek emsal ücret de aynı esaslara göre tayin olunur." hükmü bulunmaktadır

4-Vuk Yönünden Ortalama Fiyat Esasinda,

Emsal bedeli belirlenecek malın daha önceki aylardaki satış bedelleri ve miktarlarına dayanarak emsal bedeli belirlendiğinden, önceki aylara ait bir satış varsa ilk olarak bu esasın kullanılması gerekir.

Ancak, ortalama fiyat esasının kullanılması mümkün değilse, maliyet bedeli esası kullanılabilir. Maliyet bedeli esasında ise malın maliyet bedeline toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 eklenerek emsal bedel belirlenmektedir. Arsa karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir taahhüt söz konusudur. Ayni taahhütler olmasına rağmen, maliyet bedelinin belirlenmesi mümkün olduğu takdirde, Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinde yer alan bu esasın kullanılması mümkün bulunmaktadır.

Ancak, maliyet bedeli esasının kullanılması mümkün olmazsa takdir komisyonunca takdir esasına göre emsal bedel belirlenmesi mümkün bulunmaktadır.

D-DIĞER TARAFTAN, KAT/ARSA KARŞILIĞI INŞAATLARDA GENELLIKLE;

- Kat karşılığı olmak üzere arsa sahibine daire verilmesi durumunda karşılığı ayni olan bir taahhüt söz konusudur. Arsa sahibi arsasının bir kısmını müteahhide devretme, müteahhit ise bunun karşılığında inşa edeceği dairelerin bir kısmını arsa sahibine devretme taahhüdünde bulunmaktadır.

- Arsa sahibi, arsasının belli bir payını devretmiş olup, karşılığında müteahhidin verdiği dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Arsa payının bir kısmı ise arsa sahibinde kalmakta, bu kalan kısım da müteahhit tarafından kendisine verilen dairelerin arsa payına isabet etmektedir.

- Arsa sahibi ticari işletme ise, bu işlem sonucunda arsası aktifinden çıkmakta olup, bunun karşılığında dairelere, işyerlerine veya belli bir nakit paraya sahip olmaktadır. Ticari işletmenin müteahhide devretmediği arsa payı, müteahhitçe verilen dairelere isabet ettiği için ticari işletme bu iktisadi kıymetleri kayıtlarına arsa payı dâhil olarak kaydetmelidir.

E-VUK YÖNÜNDEN MÜTEAHHIT ISE,

-İnşa ettiği dairelerden bir kısmını arsa sahibine vermekte olup, bunun karşılığında elde ettiği iktisadi kıymet ise müteahhidin arsa sahibinden devraldığı (müteahhide kalan dairelere isabet eden) arsa payıdır. Buna göre, arsa sahibine bırakılan dairelerin karşılığında müteahhit kendisinde kalan dairelere isabet eden arsa payını devralmaktadır.

- Müteahhit açısından arsa maliyet bedeli (arsa payı karşılığında) arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler, işyerleri için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para anılan müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır.

Yukarıda yer alan hüküm ve açıklamalar doğrultusunda;

- Yapı müteahhidi konumunda olan kooperatifiniz tarafından, kat karşılığı olmak üzere arsa sahiplerine bırakılan daireler için, söz konusu dairelerin teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden veya tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesinden) itibaren yedi gün içerisinde arsa sahipleri adına Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesine göre tespit edilen emsal bedel üzerinden fatura düzenlenmesi,

-Yapı müteahhidi olarak kooperatifinize teslim edilen arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahiplerinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, teslim edilen arsa için arsa sahipleri tarafından, kooperatifinizce arsa sahiplerine teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden kooperatifiniz adına fatura düzenlenmesi,

- Arsa sahiplerinin gerçek usulde mükellefiyetlerini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsalarını kooperatifinize tesliminde, arsa sahiplerinin mükellef olmamalarından dolayı kooperatifiniz tarafından arsa sahipleri adına teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden gider pusulası düzenlenmesi,

- Kooperatifinize kalan dairelerin satılması veya arsa sahipleri dışındakilere yapılacak daire teslimlerine ilişkin olarak ise; tapuda tescil işleminin yapıldığı tarihten itibaren, tescilden önce dairelerin alıcıların kullanımına terk edilmesi durumunda, bu tarihten itibaren yedi gün içerisinde gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlenmesi

gerekmektedir.

ANKARA VERGİ DAİRESİ BAŞKANLIĞI Sayı: 27575268-105[229-2012-9398]-307